През последните няколко години и най вече последните месеци пазарът на земеделски земи навлезе в "ледникова епоха".В момента не е проблема в ценатакоято дават (купувачите) а в  лисата на земи(продавачи).До сега винаги щом имаше "проблемни земи " ги отказвах макар да знаех ,че има изход.Под проблемни земи имам предвид такива на който трябва да се извърши съдебна делба(доброволнатасъм я извършвал) или да се издаде констативен нотариален акт.

Важното при констативните нотариални актове е във формата.Тя трябва да е нотариален акт с който се констатира съществуването на право на собственост, но не се прехвърлят,променят или погасяват.Правото произлиза от чл.18 от ЗЗД където е казано:

Чл. 18. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Това е единствената форма за действителност и нарушението и води до налагането на чл.26 ал.2 от ЗЗД.
ал.2 Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.


Главното за формата е изповядване сделката пред нотариус,като задължението на нотариуса е да установи наличието на права.Изключения от използването на  нотариалната форма са изрично посочени:
1.Продажба на наследство, в което се включват недвижими имоти – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
2.Договор за доброволна делба на недвижим имот.
3.Внасяне на недвижим имот като непарична (апортна) вноска в ТД – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
Легалното определение е следното:
Констативен нотариален акт се издава на лице, което е собственик на недвижим имот (или титуляр на друго вещно право), но няма нотариален акт, след като докаже своето право, чрез надлежни писмени или гласни доказателства.
Има  два вида констативни актове:

   Констативни актове по документи- уредени са  в чл. 587, ал. 1 ГПК; 
Чл. 587. (1) Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Този вид актове се  издава на основата на писмените доказателства – доказва се право на собственост, волеизявление, което да се извършва пред нотариуса.Извършва се от нотариус който е в даденият район където се намират земеделските земи(имотът)
Самият акт се извършва в кантората (на нотариуса) причината е че този акт се вписва.Редно е това действие да се извърши преди 15 часа на работния ден за да може да се впише.Началото се поставя с молба до нотариуса.Естествено има такса.
Нотариуса на базата на представените доказателства който могат да бъдат както писмени (документи) така и устни.Нотариуса с постановление изказва мотивирано решение дали признава правото или не. В случай,че се признае правото се издава констативен нотариален акт.
Въз основа на постановлението на нотариуса се издава констативен нотариален акт. В този акт всичко е опростено и има само подпис на нотариуса.След това се пристъпва към издаването на нотариален акт.
Най-често срещаните случай:
1. Когато земята е придобита  чрез наследяване или завет.
Нотариусът ще поиска:

• Акт за смърт на наследодателят;
• Удостоверение за наследници, 
• Нотариален акт за имота на името на наследодателят. 

Ако има много наследници може да се издаде акт на всеки от тях,но не е оправдано.Умното (ако има съгласие) да се извърши доброволна делба.По този начин пак всеки получава полагащият му се дял.

•  Ако правата следват от завещание то трябва да се представи.
•  В случай на  съдебно решение – констативни съдебни решения имат вещно правно действие.Съдебното решение е достатъчно като основание за издаване на нотариален акт.
• Когато имотът е придобит от държавата или общината   държавна собственост  въз основа на заповед на кмета. С  договор или кметската заповед може да се издаде нотариален акт.
• При промяна в регулацията – когато се налага отчуждаване на имот искането за издаване на констативен нотариален акт изхожда от държавният орган.

 Констативни актове за признаване на права, придобити на придобиване по давност което е уредено  - чл. 587, ал. 2 ГПК.
(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.


Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Както вече обърнахме внимание на доброволната делба един от основните компоненти е договора.Предложеният договор е примерен образец или както го наричат сламка.Причината за съставянето му е  да се прекрати съсобствеността и всеки съделител да има реална собственост.




Д О Г О В О РЗА ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ 

                                           акт №             вх. рег. №          том______

Днес .................20... (две хиляди и ..................) година в гр. ....................
ние, наследниците на ................................ и съпругата му .....................................,
бивши жители на с. ............, община ........................, област ......................, починали
на ................. г. и ......................г.:

1. ........................................................................................................................................................, ЕГН-................................. с постоянен
адрес: гр. ................,  бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №.......................................
 издадена на  ........................... г. от РДВР-..................., и  валидна до ,.......................
.г.........................


2. ........................................................................................................................................................, ЕГН-................................. с постоянен адрес: гр. ................,  бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №....................................... издадена на  ........................... г. от РДВР-..................., и  валидна до ,........................г.........................

3. ........................................................................................................................................................, ЕГН-................................. с постоянен
адрес: гр. ................,  бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №....................................... издадена на  ........................... г. от РДВР-..................., и  валидна до ,........................г.........................
подписахме настоящия договор за доброволна делба на наследствените
ни земеделски земи в землището на  с.  ....................,  община ..............., област
:ЕКАТТЕ .................., а именно ,....................

НИВА в местността „...........................”, с площ  ....,...... дка
(..............................),  ............. категория,  представляваща имот №
 от масив  ..... (...............), по плана за ,(.............................................)........................
земеразделяне на  същото землище, при граници и съседи: имот № ...................,
полски път, имоти №  .............., №  ................, №  ...................,  която въз основа на
подадена от нас декларация е поделена от Общинска служба по земеделие и гори
при община  ........................ ЕКАТТЕ ..................... в проект за делба на ......
(...................) самостоятелни и реално обособени имота – тези от № ..................... до
№ ................... включително,
в следния смисъл:

1. ............................................................................... получава в дял и става собственик
на:
Нива  в  землището на с. ...................., община .................,  област
 ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
 от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................Оценката на този дял е .............................. лв.

2. ............................................................ получава в дял и става собственик
на:
Нива в землището на с. ...................., община ................., област
 ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
 от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................
Оценката на този дял е .............................. лв.

3. ............................................................ получава в дял и става собственик
на:
Нива  в  землището на с. ...................., община ................., област
 ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
 от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................
Оценката на този дял е .............................. лв.

Страните заявяваме, че подписваме настоящия   договор доброволно и
ненасилвани от никого, нямаме неуредени сметки и се споразумяваме, че с него
ликвидираме съществуващата между нас съсобственост и занапред никой от нас
няма да предявява претенции спрямо останалите съделители, имащи за предмет
поделяемите имоти.
При съставянето и подписването на настоящия договор се представиха
следните документи:

1. Решение № ................./......................... г. на Поземлена комисия с.
 за възстановяване правото на собственост върху земеделски земи ......................
съгласно плана за земеразделяне в землището на с. .........................

2. Протокол № ........../............... г. за въвод във владение на имоти в
землището на с. ..................

3. Скица  - проект за делба № ............../................. г. на имот №
................... .в землището на с ........................

4. Проект за делба на имот №  ............... на Общинска служба по
земеделие и гори с. ...................... от ..................... г.

5. Удостоверения за наследници на  .............................. издадени от
кметство с. ..............., община гр. ...................., област .................................

СЪДЕЛИТЕЛИ:
   
   1.___________                             2.___________                            3.___________                                                                    
(........................) (.........................)             (....................)НА ________________20.....  г.

................................,
НОТАРИУС В РАЙОНА НА РАЙОНЕН СЪД ....................., ВПИСАН  В  РЕГИСТЪРА НА НОТАРИАЛНАТА КАМАРА ПОД №
:УДОСТОВЕРЯВАМ  ПОДПИСИТЕ ВЪРХУ ТОЗИ ДОКУМЕНТ, ПОЛОЖЕНИ ОТ ........
 , ...................................................................
, ............................................................................
. ......................................................................................
РЕГ.№____________     СЪБРАНА ТАКСА _____________ЛВ.
 
     НОТАРИУС:

Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Като цяло аредните отношения във всяка страна от „стария” континент са различни.Обусловени са както от географското положение на страната така и от историческите традиции в дадения регион.В повечето държави фамилното фермерство съществува заедно с контрола на държавата на пазара на земя.

Типичният случай е Франция. Там РПО (регионални поземлени организации) контролират пазара както за продажба така и за отдаване под аренда на земеделските земи.Това статукво води както до контрол на пазара така и до запазването на така наречените „стари фермерски семейства”.
Теоретично погледнато намесата на държавата и регулирането на пазара на земеделски земи може да се раздели на :

•              Икономическите резултати  от земеделието;
•               Задържане и запазване на населението заето в земеделието;
•               Справедливо  разпределение на благата.

В Англия основата на аграрната политика на страната е постигането на една цел - по-висока ефективност.

В Гърция дълго време бяха последователи на Британският модел. В последните години се наблюдават и усилия за равноправно разпределение на земята.

В Германия,Ирландия и Холандия се полагат не-малко усиля да се постигне на висока ефективност и в същото време да се съхранят традициите на фамилните ферми.

В Италия държавната политика се стреми да съчетае ефективността на производство и справедливото разпределение на земята.

В Португалия и Испания правителствената политика са си е поставила за цел запазване на заетостта в сектора и справедливо разпределение на земята.
В България е трудно да се определи каква е точно политиката.От една страна нямаме "стари фермерски семейства" имаме частна собственост едва от 1989 година.От друга страна не се прави нищо за запазване на населението работещо в земеделието. Разбира се има Евро субсидии, но като политика не си личи.За справедливо разпределение на земята не може да се говори поради факта, че големият процент земеделски земи  в България са собственост на фондовете.
Нека все пак да разгледаме какви са моделите на политика в останалият свят  и да се надяваме и нас да ни "огрее" някой от тях.
                                                            1.Модел затворен тип.
В този тип системата е затворена защититена е  както от закона така и от традициите.Основната цел е запазване на заетите в сферата и сформирането и запазването на класата на собственици на земеделски земи. Всички  фактори( включително земя, капитал, труд) се съсредоточват в  съществуващите фермерски фамилии.Постига се с ограничения на възможностите за закупуване на земеделска земя.Характеризира се с  строг държавен  контрол на  поземлените отношения.Примерно в Дания има ограничения относно размера на притежаваните земи.В Германия има строги изисквания  относно "новите"  фермери.С годините се  е оформила фермерска общност от фермерски фамилии, който в голямата си част обработват собствени земи и в много малък процент арендуват земя.При този затворен модел арендуването  на земеделската  земя е главно краткосрочна, а и главната цел е  преди всичко насочена към запазване на фамилното фермерство.В страни използващи този тип характерното е че се стимулира закупуването на земята от арендаторите с цел да се комасират земите на фамилните ферми.


                                                    2.Модел  полуотворен тип.



При този модел характерна по-малка държавна намеса и дълготрайно арендуване на земеделските земи.Тази дълготрайност на арендните отношения прави възможно оформянето на група от професионални независими арендатори, който следват принципа на семейното арендуване от затворения модел.В повечето случай арендаторите арендуват земя от едри земевладелци като целта им е закупуването на собствена земя.


                                            3.Модел  отворен тип.


Тук концепцията е следната:
 Земеделската земя е приемлива форма на инвестиция.При него се отдава изключително голямо значение на получавания доход.Постигането на по-големи финансови приходи позволява по-модерно и по-екологично развитие на стопанствата.Този модел позволява навлизането на нови хора в системата.Дали ще влязат нови капитали се определя единствено от ефективността на производството което го прави много гъвкаво.Този модел се регулира изцяло от  пазарните механизми, затова той е приложим само в страни на който политиката им е насочена  към  стабилност и икономическата ефективност.Размерът на рентите  не се контролира, а пряко зависим от ефективността на стопанствата. Не се ограничават  и размерите който могат да притежават отделните стопанства.Отвореният модел цели  да отразява търсенето на печалби, както от страна на фермера, така и от страна на собствениците.



В заключение трябва да се изтъкне фактът, че в повечето развити европейски страни пазарът  се контролира от фамилни фермерски структури, които се  предават от поколение на поколение. В България за сега не възможно, а и може би ще станем свидели следващите няколко години.Всеки модел си има своите предимства и недостатъци.







Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

В настоящата статия ще разгледаме продажбата на идеални части от земеделски земи. Това е класическият вариант който се получава при наследяване. Няколко то останали наследници получават един парцел (нива ) която поради някакви си причини остава не разделена . Както вече разгледахме в предишна статия възможно е да се извърши доброволнаили съдебна делба. Поради най-вече финансови причини тези процедури не се извършват и наследниците(собственици )са изправени пред въпросът:  Какво да правят ?



Отговорът  е посочен в  чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС)
Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
чл. 33 ЗС намира приложение и при продажбата на земеделски земи. 
земя. Правилото на от чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Е ОТМЕНЕНО.Това беше правото да се предлага при определени условия първо на арендатора –ползвател.
Законодателят е предвидил това правило единствено и с  цел доколкото е възможно да се избегне съсобствеността.  Тя винаги е водила до проблеми, като това важи с пълна сила  при  съсобствеността върху недвижими имоти. В закона е предвидено  собственикът  да може  да  продаде  своята  част  на  друго (трето)лице,  само  при условие, че  е предложил   и на другият или другите  съсобственици.  При условие, че предоставените доказателства  са  неистински,  пренебрегнатият  съсобственик може да изкупи дела при действително договорените условия. Как става на практика?
1.Съсобственика предлага на трето лице собственият си дял.
2.Формата за продажба е нотариална сделка (без значение дали е недвижим имот или земеделски земи)съгласно  чл.18  от ЗЗД това се отнася както за цял, така и за дял от  недвижим имот. 
3.В кантората на нотариуса  се предоставят  писмени доказателства, че продаваният  дял  е предложен при същите условияи  на останалите съсобственици. Най- лесната и достъпна форма е чрез нотариална покана. Естествено могат да се предложат и други доказателства (писмени) които закона предвижда. Класическият случай е съсобственик който е в чужбина и нотариусът не може да уведоми.
4.Съсобственика –продавач  писмено декларира , че неговото предложение не е приетоот другите съсобственици. Не е лошо  да се завери и подписа пред самия нотариус.
На какво да обърнем внимание тук и какви са пороците?
1.Декларацията е неистинска.Определението  „неистинска”, използвана  от  ЗС не е съвсем точно . По-правилно  е да се каже   „декларация с невярно съдържание”. 
2. Купувачът – трето лице  и продавачът  привидно да са договорили условията във вреда на останалите съсобственици. 
При наличието на тези два фактора  „пренебрегнатият”съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия. За  целта  той предявява иск срещу продавача и третото лице. Срока за иска е двумесечен.Меродавен е срока на изповядване на сделката понеже тя се вписва от нотариуса и е лесно за доказване на коя дата е било събитието. Този срок е  преклузивентоест ако го изпусне губи правото. При условие,че  съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Тук си проличава с най-голяма сила принципа да не се допуска друг в съсобствеността. В случай, че   съсобствениците са двама, то тя се прекратява.Условието е : Завелият иска трябва да заплати сумата посочена в иска в  едномесечен срок от влизането му в сила. Ако не направи това сделката се обезсилва по право.



Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Всички си мислим, че знаем всичко за завещанието, но когото се изправим пред проблем се оказва, че не е съвсем така.Законодателят е предвидил всички хипотези в Закона за наследството.Продължавайки да мислим в тази насока нека да разгледаме основните казуси предвидени в закона.





Какво може да се впише в завещанието ?
Наследодателят може:
·          Да измени реда за наследяване по закон.Ако закона предвижда един наследник да получи полагащото му се наследство то наследодателят може  да промени реда със завещание.·          Да определи различни наследствени дялове за наследниците.на същият принцип може да определи и различни дялове.·          Да се разпореди с имуществото си в полза на лица, които не са от  наследниците по закон. Завещанието е едностранен акт
Само и единствено волята на наследодателя е важна.Наследника дори може и да не знае и не се изисква неговото съгласие.
Формата
Завещанието е формален акт.
Закона предвижда определени реквизити на който трябва да отговаря за да е валидно. Разпореждането на наследодателят   с имуществото не е безгранично.
По нашето  законодателство завещанието от една страна дава право на завещателя да реши на кого и какво да завещае, а от друга страна го ограничава  и го кара  да се съобразява  с правилата на закона и морала.Ограничението е в т.нар. "запазена част".
Запазена част е тази част от наследствената маса на наследодателя в която закона предвижда, че не може да бъде преразпределена. Даже и в завещанието да е посочено друго то е невалидно. Запазената част  е в полза само на най-близките роднини - низходящи, родители и съпруг.
 Завещание може да направи само пълнолетно лицекоето:
 Не е поставено под пълно запрещение и е способно да действа разумно.
Общо
Включва цялото имущество на лицето или за дробна част от него - без да се определят конкретни вещи или имоти.
 Частно завещание/завет/
За конкретно определено имущество (вещ, имот и т.н.)Отликата тук е че не се нарича наследник а  заветник .Допустими са и двете форми както и комбинация от тях.Правилото за запазената част важи и тук.Възможно е дори да  се завещае на неродено, но заченато дете. Завещанието е задължително в писмена форма.Законодателя е предвидил две форми  като може да е в:Нотариална формаСаморъчно съставено. Саморъчното завещание (СЗ) 
 Всеки който е грамотен може да се възползва от този вид и затова е най-масово разпространен.
Наследодателят не е длъжен да оповестява написването на завещанието тоест може да го запази в тайна.Мястото и времето на съставяне не са ограничени.
Лошото  е това че  това е един частен документ, което се отразява при евентуалното му оспорване.
Какво представлява  СЗ:
Написването.
Завещанието  трябва изцяло да бъде написано собственоръчно от завещателя. Не може да е  на машина или продиктувано, а именно ръкописно от самия завещател и то във всичките му части.
Съдържание.
Няма бланка и задължителна форма за завещанието. Завещанието се съставя обикновено в един екземпляр.Може да има и повече от един оригинал - и само при унищожаването на всичките може да се спре действието на завещанието.
 Копия /ксерокопия, индиго/ от един оригинал няма правно действие.
Датиране
Съставителят на завещанието  трябва да постави дата.Формата на изписване на датата не от значение, но трябва да съдържа (дата,месец и година )именно да посочи деня, месеца и годината на съставянето.Правилото тук е датата да преди подписа.Наличието на две дати прави завещаното невалидно. Изключението е само ако е посочена една дата при започване на писане на завещаното а другата е край на писането.
Подписът
Всяко едно завещание трябва да завършва с подписване от съставителя си.Основното е че  всеки текст поставен след подписа, няма да има правно действие. Ако текста превишава  една страница - не е задължително да се подписва всяка.Естествено няма да навреди ако всяка страница се парафира и се изпишат трите имена без съкращения.
След написване (съставяне) на завещанието има три закони варианта за съхранението му.
·          Да го съхранява сам.·          Да го предаде на друго лице.  ·          Да го предаде на нотариус. Решението къде ще го съхранява наследодателят е лично и не е ограничено от законодателят Завещателят може да го повери на съхранение на всеки един нотариус.Трябва да се има предвид че местонахождението на нотариус и имотите може да са в различни места. Завещанието трябва да е запечатано в плик а нотариусът Не проверява неговото съдържание.Няма пречка нотариус да прегледа съдържанието,но само с цел да се избегнат пропуски в съставянето му.
 Върху плика нотариусът съставя протокол за приемане, в който се посочват самоличността на лицето, което го е предало, неговото заявление за съдържанието на плика, особени белези на плика. Поставя дата и се подписва.Звежда го в специална книга за записване на предадените за пазене саморъчни завещания.
Саморъчното завещание може да се вземе обратно от нотариуса но само лично от завещателя.
Нотариално завещание. 
Нотариалното завещание се извършва от нотариуса, а в градовете, където няма такива, то се извършва от съдията по вписванията при районния съд. Тук ограничението,че нотариусът трябва да действа само в своя район, предвидено за прехвърляне на собственост или друго вещно право върху недвижими имоти, не важи.
Завещанието се съставя в канцеларията на нотариуса. Но ако завещателят е възпрепятстван да се яви, нотариусът може да извърши завещанието и на друго място. Така например, ако завещателят е тежко болен, нотариусът може да го посети в дома му или болницата, където той се лекува. Завещанието може да се изготви и в извънработно време, ако има уважителни причини за незабавното му извършване.

Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Всеки човек през живота си малко или много придобива определено имущество. Под имущество следва да се разбира:Съвкупността от права и задължения, които едно лице притежава.Тук не влизат само имоти като цяло а и правата и задълженията на наследодателят.Принципът тук е че  няма имущество без субект(собственик).Като се следва логиката, че всяка сутрин се събуждаме  с един ден по-стари неминуемо се идва до моментна на смъртта на човек.Неприятен момент, но и повратен относно имуществото на починалият.В резултат на този факт  имуществото на лицето  остава без титуляр.Естествено това е недопустимо – може да има човек(субект) без имущество, но не и имущество без субект(собственик). Ето за това съществува наследяването.Наследяването означава  преминаването на имуществото на едно починало вече физическо лице  наречено  наследодател - към друго/и физически или юридически лица – наречени наследници.



Видове наследства
СпоредЗакона за наследството (ЗН) бива: 
1. Наследяване по закон.
В този случай  законът определя  кръгът от  лицата(наследници) и техните  дялове.Наследяването  става в определени от закона наследствени редове.Те са  подредени според близостта на родствената връзка на наследодателят с наследниците.(Примерно  първи ред наследници  са низходящите който са  неговите деца и по право на заместване неговите внуци и правнуци, а в последния ред - роднините по съребрена линия до шеста степен включително.)На всички  наследници в зависимост   от  тяхното право е гарантиран наследствения дялчрез т.нар. запазена част.Съществува и още едно разделение на видовете наследство като тук основният критерии е маста от наследството.
 Универсално наследствено.
Универсалното означава, че наследникът (наследниците )получава имуществото изцяло, в цялата му съвкупност, а ако наследниците са повече - в дробна част от него.Универсалното наследствено право  може да възникне по силата на закона или по завещание.Частно наследствено.
 Винаги   това правоотношение възниква по силата на завещание (завет).(Примерно колата и апартаментът на едните наследници а къщата на село  и земеделските земи на други наследници). Наследство - това е съвкупността от права и задължения на наследодателят, които преминават към неговите наследници. 


 Имуществените права
 Основното разбира се е  правото му на собственост. Освен това права по договори( които има по сключени приживе  - наем, рента, вземане за цената от договор за покупко-продажба и прочие).Тук влизат и  претенциите му от непозволено увреждане, правото да се иска разваляне на двустранен договор и др. В наследствената маса влизат и някои лични и неимуществени права, които не се погасяват със смъртта на наследодателя (членството в търговски дружества и кооперации).Освен правата в наследствената маса се включват и задълженията на наследодателят. Тези наследниците които  приемат наследството отговарят за неговите задължения. Това включва  тежести, включително задължения към държавата, към трети лица по договори за заем или банкови кредити, задължения произтичащи от непозволено увреждане.За тези задължения наследниците отговарят съобразно размера на наследствените си дялове.Когато наследник приеме наследството, той отговаря за цялото задължение на наследодателя, независимо ат актива на наследството. За да се предпази от приемането на наследство с повече задължения, отколкото има в актива на имуществото, наследникът може да го приеме по опис. В този случай, наследникът ще отговаря за задълженията на наследодателя до размера на приетото имущество.Откриването на наследството става в момента на смъртта по последното местожителство на наследодателя. Моментът на смъртта се определя по медицински критерии и се записва в акта за смърт.Последното местожителство отговаря на новото понятие от Закона за гражданската регистрация - постоянен адрес.
Наследник.
Това е  лицето, което е способно да наследява.Основното тук е, че всяко правоспособно физическо лице може да наследява. От принципът съществуват обаче отклонения. Първото е свързано с въведената от закона фикция, според която могат да наследяват и лицата, които са били заченати към момента на откриване на наследството. Но заченатите ще могат да наследят само ако са родени живи и жизнеспособни. Детето се смята за родено живо, ако след отделяне от майката е дишало и е поело въздух с белите дробове. Жизнеспособно е детето, което разполага с необходимите за живот органи, които са достатъчно развити, за да живее вън от утробата на майката.щом детето е родено живо, жизнеспособността му се предполага до доказване на противното.
2. Наследяване по завещание.
 При завещанието кръгът наследници и дяловете им се урежда по волята на наследодателят.
В тази статия не са разгледани всички хипотези предвидени в закона,но са основните който да Ви послужат за ориентиране. 

Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Към сегашният момент (Великденските празници на 2011 година) кризата  в България е в разгара си.Каквото искът да казват „любимите” ни политици, но това е фактът.



 В България сме традиционно ориентирани към инвестиции в недвижими имоти.Сегашното критично състояние на Българския и световен пазар на жилища и търговски имоти логично води до желанието да се инвестира в земеделски земи.Най- привлекателното този вид  инвестиция е следното :

Земята „никога не поевтинява” не е точно, но е много близо до истината.Има много фактори който могат да „сринат” цената на земеделската земя.Тези фактори ще разгледаме в отделна статия.Мислейки в тази посока не трябва да се забравя,че това е пазар основан на принципа на търсене и предлагане.
‘’Нисък риск”-Относително малка инвестиция която генерира два вида печалба:-          Капиталова печалба - основана на разликата между покупната и продажната цена.-          Доходи от рента.-          Липсата на данъчни задължения.
Възможностите за закупуване на земя  – земя  върху която да се строи като възможностите тук са две:-          Закупуването на земеделска земя и строеж върху нея със смяна предназначението и.-          Закупуването на земеделска земя и строеж върху нея  БЕЗ смяна предназначението и.

Инвестицията  в земеделски земи. 
Цената:

У нас   този тип инвестиция  е твърде евтин у нас, ако го сравним с останалите страни от ЕС. Цената на земята в страната ни е сред  най-ниската в  Европа, като е седем пъти по-евтина от тази в Гърция и с около 20% под цента  й в съседна Румъния, като се има предвид, че по качества далеч не им отстъпва. 
Перспективи:
Като се вземе предвид , че от този актив(земята) се произвежда продукция, която се търгува на международните пазари.Не е за пренебрегване и факта, че постепенно  ефективността на нашите стопанства  с течение на времето ще  започне да се приближава до тази на стопанствата от напредналите  страни от ЕС, то логичния извод е че рано или късно цените ще се изравнят с тези в другите страни от ЕС.
Разбира се, трябва да се забравят  и някои странични  фактори, като субсидиите, получавани в някои европейски страни, които са на път постепенно да отпаднат по естествен път. 
Инвестицията:
Най-хубавото в този вид инвестиции  е, че инвеститорите,който  желаят  да се облагодетелстват от евентуално бъдещо поскъпване на земеделската земя, могат да го направят изключително лесно и без съществени разходи. Няма изисквания за размера на капитала за  инвестиции в земеделски земи.

 Не трябва да се забравя и фактът, че пазарът у нас е силно разпокъсан, като е съставен от голямо предлагане на малки разпръснати парцели със среден размер от едва около  6 декара. 

Ликвидност:
Ликвидността разбира се е сбор от много фактори.Основните са:
Цената
Основополагащият фактор от нея зависи времето за което ще възвърнете инвестицията си.
Големината на парцела.
Логично  по-големите и комасирани парцели имат по- добра цена.Обаче много по-лесно и бързо се намират купувачи за малките парцели на стойност около 3 000-5 000 лв. отколкото за 30 000-50 000 лв.
Рентата
В бъдеще все по-трудно и почти невъзможно е да се продават НЕОБРАБОТВАЕМИ  земи.Всеки следващ инвеститор(купувач) ще разсъждава като Вас а именно каква е възвращаемостта на инвестицията му.

Местоположението

Един от основните фактори.-          В коя част на България е Има големи разлики в цента  а и респективно и търсенето примерно  в северозападна България и останалите части на страната.-          В землището на кое населено място е.Има населени места с традиции в съответното производство където земите по-принцип са по-лесно ликвидни.-          В землището където се намира в рамките на населеното място.Тук обяснението е просто.Има арендатори който се справят и такива който не се справят.
Има и други фактори влияещи на бързината на ликвидност и постигането на по-добри печалби, който са строго индивидуални за всяка сделка и всяко населено място.




Качеството на земята


Каква екатегорията на земятаи нейното качество?
Основното е че всеки може да инвестира УМНО в земеделски земи според възможностите си.


Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default

Върху земеделски земи е възможно да се строй в две хипотези: След смяна на предназначението на земите по определеният ред. Без смяна на предназначението, но съобразено с изискванията на НАРЕДБА № 2 ОТ 10 АПРИЛ 1998 Г. ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ. В тази статия ще разгледаме именно тази наредба.Ограниченията за строеж върху земеделска земя са значително много, затова ще разгледаме тях.Не може да се строи върху земеделски земи който са :

Ограничения:
Относно населените места

• Когато  земеделските земи  попадат в строителните граници на населените места,
• Промишлените, курортните и вилните зони, определени със застроителен и регулационен план или околовръстен полигон; 
• Когато   са в границите на одобрен общ градоустройствен план или в границите на устройствени зони в околоградската територия - до 5 кмоколо големите и средните градове, и 3 км - около малките градове; 
• Когато се ползват въз основа на актове на Президиума на Народното събрание, Държавния съвет или Министерския съвет до приключване на процедурите по ЗСПЗЗ; 

        Относно  серветутите

• Когато са  втора крайбрежна зона на Черноморското крайбрежие - до 5 кмот брега;
   и се  намират на определени отстояния (сервитути) от естествени и изкуствени водоеми, от реки и крайречни диги, от пътища и железопътни линии, от границите на защитени природни обекти, от границите на паркове, лесопаркове, иглолистни и широколистни гори, от минни разработки и др.; 
• А така също и  в санитарно-охраняеми зони, в свлачищни участъци и райони; 
• Когато се  намират на по-малко от 500 мот оста на съществуваща или проектирана автомагистрала и първокласен път и на по-малко от 300 м от оста на пътища на републиканската пътна мрежа от II, III и IV клас, както и на по-малко от 10 кмот изграден граничен контролно-пропускателен пункт. 

 Разбира се има и процедура през която трябва да се премине:
 1. Искане до главния архитект на общината за извършване на строителство върху земеделска земя; (в това искане се изисква да се опише точно какви сгради ще бъдат построени и за какво ще се използват )
 2. Документ за собственост на парцела (имота) акт за собственост и/или решение на поземлената комисия;
 3. Скица с местоположение, граници и размери на парцела (имота) в координатна система, заверена от поземлената комисия.
 (2) Въз основа на искането главният архитект на общината определя начина на застрояване на имота.
След като се получи  застроителното решение то  се съгласува с органите на РИОКОЗ както и със съответната регионална служба " Земеделие" при Министерството на земеделието.
 Навсякъде  по ал.1  срока за становище е   в 14-дневен.Лошото е че е за всяка служба
При отказ(отрицателно становище) има вариант да се отнесе към съответното министерство.  При положителни становища на всички регионални служби, респективно министерства и други заинтересувани ведомства, и на архитектурно-градоустройствената комисия на общината, кметът на общината одобрява застроителното решение, което се обявява по реда на Гражданския процесуален кодекс и подлежи на съдебен контрол по чл.138 на Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ).
 Разрешаването на строителството се извършва съгласно глава шеста на Правилника за прилагане на Закона за териториално и селищно устройство (ППЗТСУ). 
Какво е разрешено да се построи?
 1. Изграждане на едноетажни стопански постройки;
 2. Изграждане на нови сгради, пристрояване и надстрояване на съществуващи такива;
 3. Промяна на конструктивните елементи на съществуващите строежи;
 4. Промяна на функционалното предназначение на съществуващи сгради в съответствие;
 5. Изграждане и преустройство на инженерни мрежи и съоръжения; 
 6. Направа на огради.
 Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общинатавъз основа на писмено искане на собственика, към което се прилагат следните документи:
 1. При имоти с площ до 10 дка:
 а) документ за собственост на имота, съответно на правото да се строи в него;
 б) скица с указан начин за застрояване;
 в) архитектурен и конструктивен проект със сметка за стойността на строежа;
 2. При имоти с площ над 10 дка:
 а) документ за собственост на имота, съответно на правото да се строи в него;
 б) одобрено застроително решение, съгласувано със съответните регионални служби;
 в) скица с указан начин за застрояване;
 г) разрешения за право на водоползване, електрозахранване, включване на отпадъчните води в съответния водоприемник, както и съответните заключения и оценка от органите на околната среда, санитарния контрол, противопожарната охрана, когато такива се изискват по действащото законодателство, в зависимост от вида и характера на съответния строеж;
 д) одобрен проект, който съдържа най-малко архитектурно-строителна част (архитектурни проекти) и конструктивна част (конструктивни проекти) на предвидените строежи, инсталационни части на проекта за необходимите инженерни мрежи в двора за застрояване и инсталации на предвиждащите се строежи.
 Разрешението за строеж се издава за стопанските сгради, постройки, съоръжения и мрежи, включени в застроителното решение, или само за онези от тях, които ще се изграждат първоетапно, и важи в продължение на две години от издаването му.
 Разрешението за строеж на жилищна сграда във връзка със селскостопанската дейност може да се издава по реда на ЗТСУ само в дворове за застрояване с изградени стопански сгради и инфраструктурни мрежи.
 В разрешението за строеж се вписват всички условия, свързани с изпълнението на обекта. Определянето на строителна линия и ниво на строежа, техническото ръководство, контролът при изпълнението на строителните работи и въвеждането в експлоатация на сградите и съоръженията се извършват съгласно разпоредбите на ЗТСУ и ППЗТСУ. 

Източник: http://nivi-zemi.blogspot.com/feeds/posts/default